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土地や家屋の税金について

[Q―1]地価が下がっているのに土地の税額が上がるのはなぜでしょうか。

[A―1]平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われ、評価額が急増しました。しかし、それによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。この措置によって、地価の動向に関わりなく負担水準の高い土地は税負担を引き下げたり据え置いたりする一方、負担水準の低い土地は税負担を引き上げることとなりました。現在は税負担の公平を図るために、土地ごとの負担水準のばらつきを是正している過程にあることから、地価が下落していても税額が上がるという場合があります。
負担水準とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度なのかを示すものです。
負担水準=前年度課税標準額÷新評価額(×住宅用地特例率(1/6又は1/3))

[Q―2]固定資産税が急に高くなったのはなぜでしょうか。

[A―2]以下のような原因が考えられます。

  • 土地や家屋を新たに取得した場合
  • 新築家屋の減額適用期間が終了した場合
  • 家屋の取壊しにより住宅用地に対する課税標準額の特例措置がなくなった場合
  • 宅地造成などにより土地の地目認定が変更された場合

[Q―3]納税通知書が届いたのですが、課税されている資産の内容が分かりません。

[A―3]納税通知書の後ろが課税明細書になっていますのでご確認ください。ただし、土地や家屋の固定資産が合わせて10件以上の場合には、別紙による課税明細書を納税通知書と併せて発送しています。

[Q―4]家屋は年々老朽化しているのに評価額が下がりません。

[A―4]家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを再建築するのに必要とされる費用(再建築価格)に、年数の経過による損耗分を減価して再計算します。こうして計算した評価額と以前の価額とを比較して低い方を新しい評価額とします。建築年の古い家屋は、以前の価額が低い水準にあるため、最近の建築物価の変動等により再計算した評価額が下落しても以前の価額を超えるので、価格は据置きとなり、税額が下がらないことがあります。

[Q―5]年の途中で土地や建物を売却(所有権移転)した場合の固定資産税はどうなりますか。

[A―5]固定資産税は毎年1月1日(賦課期日)現在、土地・家屋の登記簿又は補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方に課税されます。売買契約等により、売主と買主が税金を按分する事例が見られますが、あくまでも納税義務者は、賦課期日に登記又は登録されている方となります。税金の按分に関しては、契約当事者間での問題となります。

[Q―6]家屋調査にご協力ください。

[A―6]
ア 新築増築された場合
新築増築家屋の評価額を決めるために、外部や内部仕上などの評価調査に順次お伺いしています。なお、あらかじめご都合のよい日時を税務課までご連絡いただければ、それにあわせて訪問させていただきますので、ご協力をお願いいたします。
イ 家屋を取り壊された場合
翌年度から、その家屋には課税されません。しかし、立地条件などから取り壊しの確認が困難な場合、翌年も課税されてしまうおそれがありますので、家屋を取り壊された時はお早めにご連絡ください。

[Q―7]固定資産税とは。

[A―7]毎年1月1日(賦課期日)現在に、市内において固定資産(土地・家屋・事業用の償却資産)を所有している人に納めていただく税金です。税額は、所有する資産価格に応じて算定され、固定資産を取得した翌年から課税されます。

[Q―8]都市計画税とは。

[A―8]都市計画事業(交通施設・公園・上下水道などの公共施設の整備)や土地区画整理事業に必要な費用に充てるための税金です。都市計画法による都市計画用途地域内に所在する土地・家屋に対し、固定資産税と併せて課税されます。

[Q―9]税額が決まるまで。

[A―9]

  1. 評価額の決定
    総務省から示される固定資産評価基準に基づき、評価額を決定します。この評価額は、時間の経過による資産価格の変動に対して、適正な時価となるように、土地と家屋に関しては3年毎に見直し(評価替え)を行います。次の評価替えは平成21年度です。償却資産については所有者の申告により、毎年決定します。
  2. 課税標準額の算定
    評価額に住宅用地の特例措置や土地の税負担の調整措置を適用した価格が、課税標準額となります。
  3. 税額の決定
    課税標準額に税率を乗じます。
    税率 固定資産税=課税標準額×1.4%
    都市計画税=課税標準額×0.3%

決定された税額は、毎年4月に納税通知書によって市から納税義務者に通知されます。ただし、市内に同一人物が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が下表の金額に満たない場合は、免税点未満となり固定資産税が課されません。また、所有する資産が全て免税点未満の方には、納税通知書は送付されませんのでご了承ください。

免税点(課税標準額の合計)
土地 30万円
家屋 20万円
償却資産 150万円

[Q―10]住宅用地に対する課税標準額の特例とは。

[A―10]住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例措置を設けています。住宅用地のうち200平方メートルまでの部分(小規模住宅用地)は評価額の6分の1が課税標準額となり、それを超えた部分(その他の住宅用地)に対しては評価額の3分の1が課税標準額となります。(住宅用地の範囲は、家屋の床面積の10倍まで)
新築住宅で次の要件を満たすものは、床面積の120平方メートル相当分の固定資産税額が新築後3年(3階建て以上の中高層耐火住宅は5年間)、2分の1に減額されます。

  • ア 専用住宅や併用住宅(居住部分が全体の2分の1以上を占めているもの)
  • イ 床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下(共同貸家住宅は1世帯あたり40平方メートル以上280平方メートル以下)

減額適用期間が終了しますと、次年度からは本来の税額に戻りますのでご了承ください。

[Q―11]新築住宅に対する減額措置について。(市広報税特集号)

[A―11]新築住宅で次の要件を満たすものは、床面積の120平方メートル相当分の固定資産税額が新築後3年間(3階建て以上の中高層耐火住宅は5年間)、2分の1に減額されます。

  • ア 専用住宅や併用住宅(居住部分が全体の2分の1以上を占めているもの)
  • イ 床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下(共同貸家住宅は1世帯あたり40平方メートル以上280平方メートル以下)

減額適用期間が終了しますと、次年度からは本来の税額に戻りますのでご了承ください。

[Q―12]固定資産の評価替えとは何ですか。

[A―12]固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。ですから、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果をもとに課税を行うことが理想的といえますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、換言すれば、3年毎に評価額を見直す制度がとられているところです。
この意味から、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。
なお、土地の価格については、平成19年度、平成20年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により、評価を修正できることとなっています。

[Q―13]負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか。

[A―13]平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。
この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。
さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。

[Q―14]納税通知書を受け取りましたが、その内容について疑問があります。どうすればよいでしょうか。

[A―14]納税通知書の内容に質問がある場合には、市町村の税務担当の窓口におたずねください。また、納税者ご自身が所有する資産と他の方所有の資産とを比較するため、土地・家屋縦覧帳簿により、土岐市内全ての資産の価格を縦覧することができます(縦覧期間に限ります)。
納税通知書の内容について不服がある場合は、その賦課決定があったことを知った日(通常、納税通知書の交付を受けた日)の翌日から起算して60日以内に、市町村長に対して不服の申立てをすることができます。
ただし、固定資産の価格について不服がある場合は、市町村長に対する不服の申立てではなく、固定資産評価審査委員会に対する審査の申出(納税通知書の交付を受けた日後60日まで)となりますので注意してください。

[Q―15]私は、平成19年12月に自己所有の土地の売買契約を締結し、平成20年2月には買主に所有権移転登記を済ませる予定です。平成20年度分の固定資産税は誰に課税されますか。

[A―15]平成20年度分の固定資産税は、あなたに課税されます。固定資産税は毎年1月1日(賦課期日)現在に登記簿に所有者として登記されている人に対してその年度分の固定資産税を課税することとなっています。ご質問の場合、平成20年1月1日現在の土地登記簿にはあなたが所有者として登記されていますので、実際には既に売却済みの土地であっても平成20年度分については、あなたに課税されることとなります。したがって、売買の際には税負担について当事者間で話し合われることが大切です。なお、平成21年度の固定資産税からは、新たな異動がない限り、あなたから土地を購入された方に課税されます(家屋の売買があった場合も同様です)。

[Q―16]宅地は路線価を基礎に評価されると聞くが、路線価はどのように決められるのですか。また、路線価は知ることができるのですか。

[A―16]路線価とは、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格を表しています。この路線価は、3年ごとの土地の評価替えにおいて、次の方法で付設されます。用途や状況の類似する地域ごとに標準的な宅地を選定し、地価公示価格などをもとにして、その1平方メートル当たりの価格を求めます。これが、この宅地に接する街路(主要な街路)の路線価として付設されます。その他の街路については、街路の条件、交通の状況、公共施設との距離などの要因を客観的に勘案して、主要な街路から比準して付設されます。なお、路線価は公開しておりますので、税務課資産税係の窓口で、どなたでも自由に見ていただくことができます。

[Q―17]固定資産税は、いつからいつまでの税ですか?

[A―17]固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在において固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対し、その年の4月1日から始まる会計年度分の税として課税する年税であり、いつからいつまでの期間に対して課税するというものではありません。したがって、ご質問の場合のように、売主と買主の間で固定資産税を月割あん分して負担する場合には、そのあん分の割合について当事者間で話し合いをしていただく必要があります。

[Q―18]共有固定資産の納税通知書の分割送付について

[A―18]共有固定資産の納税通知書は共有代表者の方に送付しています。納税通知書を共有者の方それぞれにお送りすることはしておりませんのでご了承ください。

[Q―19]固定資産の異動があった場合の口座振替依頼について

[A―19]相続代表人名義の口座から固定資産税の引落しを金融機関に依頼されていても、相続により登記上の所有者になった際には同じ名義の口座であっても再度金融機関に固定資産税の引落しを依頼していただく必要があります。また、共有者の変更があった場合にも同様に金融機関に再度引落しを依頼していただく必要があります。

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